Los Tres Caballeros

MACHU PICHU VALE 90 MILLONES, NI UNA LUCA MAS!!!

Machu Picchu: ¿Nuestro más preciado inmueble?
El Santuario Histórico de Machu Picchu es ampliamente considerado como una de las maravillas del mundo habiendo sido declarado Patrimonio Cultural y Natural de la Humanidad por la UNESCO. Machu Picchu es no sólo icono del Perú por excelencia sino, para muchos, constituye el emblema de la región andina en su conjunto. Es, en otras palabras, nuestra marca con reconocimiento #1 en el mundo… ¡y por buen margen!

Resultaría lógico pensar entonces que, visto como una unidad inmobiliaria, Machu Picchu resulte ser el inmueble más caro del país e incluso para muchos, una propiedad invalorable. En cuestiones de economía sin embargo, a todo se le debe asignar un valor monetario. Este valor puede ser fijado directamente, si es un bien de usual transacción, o indirectamente, utilizando para ello diferentes herramientas de valorización.
En el ámbito de las tasaciones de inmuebles, existen tres métodos para calcular el valor de una propiedad: El método de comparables, mediante el cual se equipara un inmueble con otro de similares características y que haya sido vendido recientemente; el método de costo de construcción, mediante el cual se estima el valor del terreno y se le añade el valor de la construcción restándole la depreciación y finalmente; el método de flujos descontados mediante el cual se traen a valor presente todos los flujos de caja (efectivo) que el inmueble en cuestión genera. Dado que nada comparable a Machu Picchu se ha tranzado ni está a la venta, no existe un valor explícito que se le pueda asignar por el método de comparables. Tampoco podemos valorizar Machu Picchu mediante el cálculo del costo de construcción pues no sabemos cuánta gente trabajó durante cuánto tiempo en su edificación. En todo caso, dado que han pasado varios cientos de años, la depreciación habría acabado con la totalidad de su valor como construcción, ciertamente un cálculo inútil. Podemos sin embargo, utilizar el método de flujos descontados y valorizar Machu Picchu como una unidad de negocios que genera un flujo de caja. En este cálculo, como veremos, encontraremos sorpresas no muy gratas pues los peruanos estaríamos subvalorando el principal patrimonio cultural de nuestro país.
Asumamos para ello que la cantidad de turistas que visita Machu Picchu es de 300,000 visitantes al año, sin capacidad para incrementar este volumen por cuestiones de conservación. Asumamos también que en promedio se cobra US$15 por persona ($20 es la tarifa para extranjeros adultos y US$10 para peruanos y estudiantes extranjeros). Tenemos entonces un flujo de caja anual de US$4'500,000. Por otro lado, existen costos de operación y conservación significativos. Para contrarrestar dichos costos, felizmente existen importantes donaciones de diversos organismos internacionales. Asumamos para este ejercicio que los gastos operativos y de conservación se neutralizan con las donaciones y nos quedan los US$4'500,000 netos y libre de impuestos que se cobran por concepto de visitas. Si a ese flujo perpetuo en moneda constante en dólares le aplicamos un descuento de riesgo soberano peruano de largo plazo (ex-inflación) de 5%, tendremos que Machu Picchu, de acuerdo a este método y de acuerdo al monto cobrado, valdría sólo noventa millones de dólares, casi compitiendo con el "Retrato del Dr. Gachet" de Van Gogh vendido en 1990 por Christie's en ochenta y dos millones y medio de dólares. Nosotros creemos que aunque algunos impresionistas valgan mucho, Machu Picchu sin duda merece que le asignemos un valor mucho más alto. Haciendo otro paralelo con un bien con parentesco de género más cercano, veamos cuánto vale uno de los inmuebles más visto por todos: La Torre de Interbank, ese edificio inclinado en el cruce de la Vía Expresa con Javier Prado. El inmueble en cuestión aparece anotado en la memoria anual 2002 de la empresa con un valor de S/.122'928,000, es decir, unos treinta y cinco millones y medio de dólares. A nuestro parecer, demasiado próximo a nuestra valorización de Machu Picchu.
¿Dónde está el error?
No en el método que hemos utilizado pues lo consideramos perfectamente válido el cual es un típico flujo de caja descontado acorde con la teoría más fundamental sobre valorizaciones. El error estaría entonces en la cantidad de dinero que se cobra por el ingreso a Machu Picchu; éste es demasiado bajo y en nuestra opinión el INC debe aumentarlo, porque de otra manera, estaríamos implícitamente subvalorando Machu Picchu.
Esta conclusión podemos refrendarla con otra perspectiva sobre el mismo tema. Pensemos por ejemplo en el gasto que un turista hace para llegar a Machu Picchu -pasajes, hoteles, comidas y traslados-. En total son unos US$800 dólares por la estadía en el Perú sin contar el pasaje desde y hacia el país de origen. Si asumimos que el pasaje al Perú cuesta unos mil dólares, concluiremos que el costo de ingresar a Machu Picchu sólo representaría para el extranjero poco más del 1% de su gasto total de viaje, siendo este singular ítem -en la mayor parte de casos- ¡el motivo principal del 100% del viaje de los turistas que transitan a ese destino!
Es hora de valorizar mejor lo nuestro, cobrar más por lo que tenemos y de re-invertir lo que se recauda en promover más hallazgos y mejorar la conservación de nuestro patrimonio.



Flavio GrafAlfredo Graf & Asociados
FUENTE: http://www.alfredograf.com/es/articulo1.php